-Иргэд байртай болох зорилгоор хувь иргэн, аж ахуй нэгжтэй орон сууцны гэрээ хийж байна. Энэ асуудалд иргэдийн хамгийн чухал анхаарах ёстой зүйл юу вэ?
-Иргэд ихэвчлэн, баригдаж дуусаагүй барилга дээр орон сууц захиалгын гэрээ, бэлэн ашиглалтанд орсон байранд орон сууц худалдах худалдан авах гэрээг хийдэг. Ийм гэрээ хийснээрээ орон сууцыг өөрийн өмчлөлийн хөрөнгө боллоо гэж үздэг. Энэ нь буруу. Учир нь Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн хуульд зааснаар буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гарснаар энэ харилцаа үүсдэг. Энэ нөхцөл байдлыг иргэд мэдэхгүйн улмаас өөрсдийгөө байрны өмчлөгч болсон хэмээн эндүүрэх тохиолдол цөөнгүй байна. Гэрээ хийснээр өмчлөх эрх үүсэхгүй гэдгийг дахин хэлмээр байна.
-Ингэж гэрчилгээ аваагүйгээр үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшсэнээр ямар төрлийн эрсдэл учирч болох вэ?
-Иргэд тухайн байранд амьдарсанаараа эсвэл гэрээний дагуух төлбөрийг төлж байснаараа үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг өөртөө олж авсан гэж үздэг. Гэвч үл хөдлөх эд хөрөнгийг Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлсэнээр буюу Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн тухай хуулийн 10 дугаар зүйлд зааснаар мэдүүлэг гаргах холбогдох баримтыг хавсаргах замаар гаргаж үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргуулан авах процесс явагддаг.
-Үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрөө үе шаттай төлж байгаа этгээд ямар тохиолдолд өөрт учирч болох эрсдэлээс өөрийгөө хамгаалах боломжтой вэ.. Өөрөөр хэлбэл, эрсдэлээс хэрхэн өөрсдийгөө хамгаалах вэ?
-Үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрээний үндсэн дээр өөртөө тодорхой график болон төлөлтийн дагуу олж авч байгаа этгээд Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн тухай хуулийн 31 дүгээр зүйлд зааснаар 31.1. Өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагч, эрх шилжүүлэн авагч, өв залгамжлагчийн эрх ашгийг хамгаалах зорилгоор эрхийн улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийж болно гэж заасны дагуу урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэж бусад этгээдийг өмчлөх эрх олж авах эрхийг хязгаарлах боломжтой.
-Мөн иргэд хувь лизингээр орон сууц худалдан авах тохиолдол их гардаг. Энэ тохиолдолд юуг анхаарах вэ?
-Сүүлийн жилүүдэд яг энэ төрлийн залилангийн үйлдэл ихээр гарах болсон. Иргэд хувь лизингээр буюу хуваан төлөлттэй нөхцөлөөр үл хөдлөх эд хөрөнгийг олж авахдаа тухайн хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөс хөрөнгийг олж авч байгаа эсэхээ сайтар шалгадаггүй. Үүнээс үүдэн бусдын хөрөнгийг хууль бусаар зарж борлуулж буй үйлдлийн хохирогч болох тохиолдол цөөнгүй байна. Иймээс иргэд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн албан ёсны буюу хуулиар өмчлөх эрхийг олж авч бүртгүүлсэн этгээдтэй гэрээ байгуулах шаардлагатай бөгөөд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийгдсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус болохыг анхаарах хэрэгтэй.
-Та бидэнд орон сууцыг худалдан авахад анхаарах асуудлын талаар ярьлаа. Харин үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээслэх хүмүүс юу анхаарах вэ?
-Үл хөдлөх эд хөрөнгийг иргэд түрээслэхдээ эрх бүхий этгээдийн зөвшөөрлийн үндсэн дээр эсвэл өмчлөгч өөрийн хөрөнгөө түрээслэж байгаа эсэхийг сайтар нягтлах шаардлагатай. Учир нь зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй тохиолдолд орон сууцнаас албадан чөлөөлөх эрх өмчлөгчид бий.
- Өмчлөх эрх, эзэмших эрхийн зохицуулалт юугаараа ялгаатай вэ?
-Өмчлөх эрх гэдэг нь туйлын эрх юм. Өөрөөр хэлбэл, тухайн хөрөнгийн хувь заяаг бүхэлд нь шийдвэрлэж буй бүхий л эрхийг нэгэн зэрэг эдэлж буй эрхийг хэлнэ. Харин эзэмших эрх нь тухайн хөрөнгийг өөрийн мэдэлд байлгаж байгаа эрхийг хэлэх бөгөөд тухайн хөрөнгийн өмчлөгч биш хэдий ч эзэмшигч байх боломжтой байдгаараа өмчлөх эрхээс харьцангуй ялгаатай байна.
-Орон сууц худалдах худалдан авах гэрээг байгуулахдаа юунд илүү анхаарах вэ?
-Иргэд баригдаж буй орон сууцыг худалдан авахдаа хамгийн чухал анхаарах зүйл бол хугацааны асуудал байдаг. Манайхаас үйлчилгээ авч буй олон үйлчлүүлэгч орон сууц захиалгын гэрээтэй боловч ашиглалтанд орохыг хүлээж байгаа энэ хугацаанд маш урт хугацаанд байр түрээслэж амьдарч байгаа тухай гомдолтой байгаагаа илэрхийлдэг. Иймд иргэд хугацаа хэтэрснээс үүдэн барилгын компани ямар хариуцлага хүлээхийг нарийвчлан гэрээндээ тусгах шаардлагатай.
-Дахин төлөвлөлтөд гэрээгээ байгуулаад байранд орсон хүмүүс гэрээгээ буруу хийчихлээ, бага үнэлүүлчихлээ гэдэг. Юун дээр ихэвчлэн алдаад байх шиг байна вэ?
-Иргэд өөрийн газраа үл хөдлөхөөр сольж байгаа тохиолдолд талууд хэдэн үл хөдлөхөөр хэдэн байрыг солих, хэдээр үнэлэх зэрэг нь гэрээнд оролцогч талуудын эрхийн асуудал. Гэрээний дагуу харин үл хөдлөхөөр сольж байгаа бол тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан ёсны хаяг байршил, м.кв хэмжээ, м.кв зөрүүнээс үүдэх хүлцэх алдаа зэргийг нарийвчлан зайлшгүй тусгаж өгөх шаардлагатай байна.
-Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой асуудлаар нэмэлт зөвлөх зүйл байна уу?
-Сүүлийн үед бараа материалын үнийн өөрчлөлттэй холбоотой гэрээний нэмэлт өөрчлөлтийн асуудал ихээр хөндөгдөх болсон. Иймд иргэд болон аж ахуйн нэгж гэрээнд оруулах нэмэлт өөрчлөлтийг хэрхэн талуудын эрх ашгийг хөндөхгүй харилцан уялдаатай шийдвэрлэх асуудлаар хуульчиас зөвлөгөө авч асуудлаа шийдвэрлэж байх нь цаашид үүсэж болох илүү өндөр эрсдэлээс өөрсдийгөө хамгаалах гарц юм
