Хөдлөх ба үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхийн тухай

 Хөрөнгө[1]

       Аливаа этгээд нь хуулиар хориглоогүй, нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшлахгүйгээр эдийн баялаг болох эд юмс болон эдийн бус баялаг болох оюуны үнэт зүйлс, эрхийг олж авч болох бөгөөд энэ тохиолдолд дээрх баялаг нь хөрөнгө болно. Аливаа этгээдийн эзэмшилд байгаа эд юмс нь хөрөнгө болно.

      Хөрөнгө нь Хөдлөх болон Үл хөдлөх хөрөнгө байна. Газраас салгаж үл болох салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох эд юмс үл хөдлөх хөрөнгө болно. Бусад нь хөдлөх хөрөнгө болно.

       Эзэмшигч этгээддээ ашиг өгөх, эсхүл бусдаас шаардах эрх олгох эрх буюу шаардлага, оюуны үнэт зүйл нь эдийн бус хөрөнгөд хамаарна.

Эзэмшил ба өмчлөл [2]

       Хүсэл зоригийн дагуу эрх, эд юмсыг хууль ёсоор мэдэлдээ  авах замаар эзэмшил үүснэ.

       Өмчлөгч бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр хуулиар тогтоосон хэмжээ хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээс өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглах, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхт

 Монгол улсад нийтийн болон хувийн өмч байна. Иргэн, хуулийн этгээд өмчлөгч байна.

Үл хөдлөх хөрөнгө болох барилга, газрын эрхийн ойлголт[3]

       Тодорхой этгээдийн хооронд үүсэж, зөвхөн бие биедээ шаардлага гаргах байдлаар хязгаарлагддаг харьцангуй эрх нь үүргийн эрх зүй байдаг бол дэлхийн өмнө хүчтэй байж нилээд хүчтэй хамгаалагддаг эрх бол өмчийн эрх юм. Өөрөөр хэлбэл, өмчлөх эрх бүхий этгээдийн нөгөө тал нь хэн боловч түүний эрхийг хүлээн зөвшөөрөх үүрэгтэй.

       Өмчийг гагцхүү эзэмших ашиглах захиран зарцуулах эрх гэж үзэх нь хангалтгүй болж “Өмчийг авч үзэх багц эрхийн онол” бий болсон. Тодруулбал, өмчлөх эрх гэдэг нь эзэмших, ашиглах, удирдах, ашиг хүртэх, хөрөнгөтэй байх, үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах, бусдад шилжүүлэх, хохирол арилгуулах, хохирол учруулах байдлаас хамгаалагдах, хариуцлага хүлээх чадвар зэрэг багц эрхүүдээс бүрднэ. Сүүлд германд үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрхтэй болох эрхийг бас нэг төрлийн өмчлөх эрх гэж хүлээн зөвшөөрсөн байна.

      Өмчлөх эрхүүдийг хагаслан бусдад шилжүүлж болдог. Жишээ нь бусдын газар дээр барилга барих, сервитут, узуфрукт, ипотекийн эрхийг нэрлэж болно. Эдгээр эрхүүд нь хэн нэгний бүтэн байсан өмчлөх эрхийг хязгаарлаж, ийнхүү хязгаарлахдаа сайн дураараа зөвшөөрсөн өмчлөгчийн зөвшөөрөлд үндэслэн бий болдог. Мөн барьцааны эрхээр өмчлөгчийн эрх хязгаарлагддаг.

     Туйлын өмчлөл үүсдэг төрөл, туйлын эзэмшил үүсдэггүй төрлийн өмчлөл байна. Туйлын ганц хүний дангаар ашиглаж болох өмч, туйлын эзэмшил үүсдэггүй төрөл нь дундын хамтын гэрлэгчдийн, нийтийн орон сууцны өмчлөл байна.

     Монгол улсад Иргэний хуулийн 85.2 “байнгын зориулалттай газартай салшгүй бэхлэгдсэн байшин барилга бусад зүйлс нь газрын үндсэн бүрдэл хэсэг байна” ийнхүү үл хөдлөх эд хөрөнгө нь газрын бүрдэл хэсэг байх зарчимтай. Гэвч мөн хуулийн 84.3 “ газар түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох бүхий л эд юмс үл хөдлөх хөрөнгөд хамаарна”, 85.1 “устгах буюу зориулалтыг нь алдагдуулахгүйгээр салгаж үл болох бүрдэл хэсэг нь  хуульд заасан тохиолдолд иргэний эрх зүйн харилцааны бие даасан обьеът болно” гэжээ.

     Өөрөөр хэлбэл газар түүн дээр салшгүй бэхлэгдсэн зүйлс цогцоороо нэг үл хөдлөх хөрөнгөд тооцно, газраа дагасан өмчлөл байхыг хуульчилсан. Нөгөөтэйгүүр хуульд тусгайлан заасан бол газраас салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох тэрхүү эд юмс газраас тусдаа үл хөдлөх эд хөрөнгөд тооцогдох боломжтой гэж хуульчилсан.

     Тиймдээ ч монголд газар, барилга байгууламжийг тусд нь бүртгэх тогтолцоо бий болсон[4].

      Харин Байшин барилгаас бусад газрын эд зүйлс тодруулбал ой, ус, ургамал, хөрс, хэвлийн ашигт малтмалууд нь нэг өмчлөгчтэй тэр нь Төр ард түмэн болохыг Үндсэн хууль, бусад байгаль орчны багц хуулиудаас харж болно.

      Тодорхой материллаг болон материаллаг бус хөрөнгийн хувьд эдлэх туйлын ноёрхолыг өмлөх эрх гэж ойлгоно. Энэхүү туйлын ноёрхол нь хөрөнгөө өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй захиран зарцуулна, халдлагаас хамгаалах бусад этгээдийг өмчтэй холбоотой үйлдэл хийх эсвэл хийхгүй байхыг шаардах эрхийг өмчлөх эрх гэнэ.

       Илүү өргөн хүрээтэй эрхээс уламжлагдсан тухайн эрхээр хязгаарлагдсан эрхийг хязгаарлагдмал эрх гэнэ. Хөрөнгийн хувьд туйлын ноёрхлын болох өмчлөх эрхийн агуулгын зарим хэсгийг өөртөө агуулсан эрхийг хөрөнгийн хязгаарлагдмал эрх гэнэ.

Өмчлөх эрх олж авах хэлцлүүд төрөл:

      Өмчлөх эрх олж авдаг хэлцэл: Энэ нь анхдагч байдлаар өмчийг эдийн засгийн эргэлтэнд оруулж байгаа хэлбэр мөн

• Худалдах худалдан авах
• Зээлээр худалдах худалдан авах
• Бэлэглэл
• Арилжаа
• Захиалан бариулах
• Ажил гүйцэтгүүлэн өмч бүтээлгэх
• Зохион бүтээх, туурвих
• Шагнал урамшуулал (хонжвор)
• Хуульд зааснаар олгогдсон газар өмчлөх эрх, өмч хувьчлалаар олгогдсон орон сууц

Мөн өв залгамжлалын замаар өмчлөх эрх үүснэ.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийг эдийн засгийн гүйлгээнд оруулах арга

       Өмчлөх бүрэн эрх: Хөрөнгөө ашиглах, эзэмших, захиран зарцуулах, бусдад түрээслэх, шилжүүлэх, хуваалцах, барьцаалах, өвлүүлэх, бэлэглэх гэх мэт туйлын эрхүүдийг эдлэх

Өмчлөх хязгаарлагдмал эрхийн 4 төрөл

• Бусдын газар дээр барилга байгууламж барих эрх
• Үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөгчийн эрхийг хязгаарлах эрх сервитут
• Бусдын эд хөрөнгийг хязгаартайгаар ашиглах эрх узуфрукт
• Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцаа ипотек

Өмчлөх эрхийг шилжүүлэхгүйгээр ашиглах үүргийн эрхийн 3 төрөл:

• Түрээсийн гэрээ
• Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ
• Ашиглах
• Эд хөрөнгийн бусдад үнэ төлбөргүй ашиглуулах гэрээ

Харин газрын тухай хуульд дараах байдлаар газрыг эргэлтэнд оруулж байна. Үүнд:

• Газрыг монгол улсын иргэнд нэг удаа үнэгүй өмчлүүлэх
• Газрын бусдын эзэмшилд тодорхой хугацаагаар шилжүүлэх гэрээ
• Газрын бусдын ашиглалтанд тодорхой хугацаагаар шилжүүлэх гэрээ гэж ангилж байна.

                      “Хууль зүйн үйлчилгээний төв”-ийн хуульч Г.Цолмонгэрэл